Reforma Tributária e Mercado Imobiliário em 2026: O Que Muda na Compra, Venda e Aluguel de Imóveis

A partir de 2026, a Reforma Tributária passa a impactar diretamente o mercado imobiliário brasileiro. Com a implementação do modelo de IVA Dual, o setor entra em um novo ciclo de ajustes que afetam compra, venda, locação, incorporações e obras. As mudanças exigem atenção de compradores, investidores, construtoras e imobiliárias.

O que é o IVA Dual e como ele afeta o mercado imobiliário?

O IVA Dual é composto por dois novos tributos sobre consumo:

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• CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), de competência federal
• IBS (Imposto sobre Bens e Serviços), de competência estadual e municipal

Esses impostos substituem gradualmente tributos como PIS, Cofins, ICMS e ISS. No mercado imobiliário, o principal impacto está na necessidade de adaptação de contratos, formação de preços e modelo contábil-fiscal.

Alíquotas iniciais em 2026: fase de transição

Durante o ano de 2026, entram em vigor alíquotas reduzidas:

• CBS (federal): 0,1%
• IBS (estadual e municipal): 0,1%

Mesmo com percentuais baixos, esses tributos já precisam constar em contratos firmados por pessoas jurídicas.

Redutores e base de cálculo ajustada

Para evitar tributação excessiva, a reforma define que:

• O valor do terreno fica fora da base de cálculo
• Aplica-se um redutor proporcional, previsto em lei

Além disso, há descontos nas alíquotas:

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• Redução de 20% para:
• Venda de imóveis
• Locação de imóveis
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• Redução de 40% para:
• Incorporação imobiliária
• Loteamentos

Locatários: o que muda no aluguel de imóveis?

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• Pessoa física alugando para pessoa física: sem mudanças
• Não há incidência de novos tributos
• Protege pequenos proprietários e evita aumento de aluguel
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• Pessoa jurídica alugando:
• Há incidência de CBS e IBS
• Possibilidade de uso de créditos tributários
• Tendência à profissionalização do aluguel comercial

Preços de imóveis: variação conforme perfil

A reforma pode alterar os preços relativos entre tipos de imóveis, com impactos distintos:

• Imóveis populares: redutores mais agressivos e proteção social
• Imóveis de alto padrão: maior exposição à carga tributária
• Imóveis em construção: possibilidade de ganho com créditos sobre insumos e serviços

Obras e incorporações: modelo não cumulativo beneficia gestão

Empresas do setor de construção civil devem revisar seus processos para aproveitar:

• Créditos gerados por insumos e serviços
• Redução da cumulatividade
• Oportunidade de planejamento tributário mais eficiente

Transparência contratual será obrigatória

A partir de 2026:

• Tributos precisam estar discriminados nos contratos
• Compradores e inquilinos devem saber exatamente o que estão pagando
• Imobiliárias e incorporadoras devem atuar com clareza e orientação especializada

Conclusão: Reforma Tributária inaugura uma nova fase no mercado imobiliário

A Reforma Tributária não provoca mudanças radicais de imediato, mas transforma como o mercado imobiliário brasileiro se estrutura. Em 2026, empresas e consumidores precisam:

• Compreender as novas regras
• Planejar transações com mais segurança
• Buscar suporte especializado para negociações

Neste novo cenário, a informação qualificada é o ativo mais valioso para tomar boas decisões.

Fonte: Estado de Minas / EM Foco (fev/2026)